Prescrizione delle quote condominiali

Il numero sempre più elevato di condomini e le sempre più crescenti difficoltà connesse all’espletamento della loro gestione, hanno spinto il Legislatore italiano a mettere a punto una complessa e dettagliata “riforma del condominio”. La riforma è stata introdotta nel nostro ordinamento dalla legge n. 220 del 2012. Il Legislatore del 2012 si è espresso in maniera molto precisa e puntuale anche sulla prescrizione delle quote condominiali: un argomento, questo, che interessa a molti condomini spesso “vessati” dalle continue richieste di pagamento avanzate dagli amministratori di condominio. La citata Legge n. 220 del 2012 ha introdotto un nuovo comma (per la precisione il nono) all’articolo 1129 del codice civile. La nuova disposizione legislativa prevede e prescrive, a carico dell’amministratore di condominio, un vero e proprio obbligo di attivarsi per recuperare le rate condominiali. Tale obbligo deve essere espletato dall’amministratore di condominio entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile e scaduto è ricompreso.
Un obbligo che, nella prassi, viene spesso disatteso dagli amministratori di condominio che tendono a ritardare l’inizio dell’azione legale per varie e diversi motivi. L’amministratore di condominio, nella fattispecie, dovrebbe infatti attivarsi per intraprendere l’azione monitoria finalizzata ad ottenere l’emissione – da parte del Giudice – di un decreto ingiuntivo da utilizzare per recuperare le quote condominiali non corrisposte dai condomini morosi.
Certo, gli amministratori di condominio tendono a ritardare l’esercizio della relativa azione ma fino a quando possono andare avanti con questi ritardi? La domanda è legittima perché, anche con specifico riferimento al recupero delle quote condominiali, opera l’istituto della prescrizione.

E allora, quando cadono in prescrizione le quote condominiali?

Ebbene, innanzitutto è opportuno precisare che l’istituto della prescrizione è disciplinato e regolato nel nostro ordinamento giuridico dell’articolo 2934 del codice civile che, al primo comma, stabilisce: “ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge”.
La prescrizione, in buona sostanza, impedisce al titolare del diritto di esercitarlo se per un periodo di tempo determinato dalla legge non lo ha azionato.

La prescrizione dei crediti condominiali

E’ bene precisare che il Legislatore italiano non ha espressamente definito e tipizzato la prescrizione (ed i relativi termini) delle quote condominiali. Non lo ha fatto nemmeno nel 2012, quando ha riformato l’articolo 1129 del codice civile inserendo un nuovo comma. Il fatto che il Legislatore non abbia previsto nulla in tal senso non ha fatto altro che determinare un vero e proprio “caos” derivante dal “vuoto legislativo”. In casi del genere, è sempre la Giurisprudenza a prendere posizione. Anche nel caso della prescrizione delle quote condominiali. La Corte di Cassazione ha, nel corso degli anni e a più riprese, affrontato la questione della prescrizione delle quote condominiali ma, ad oggi, vi sono ancora due teorie fortemente contrapposte tra loro.
Secondo la prima teoria – che ha trovato riscontro in molte sentenze emesse dalla Giurisprudenza – la prescrizione delle quote condominiali non può che essere quinquennale. Tale teoria trova il suo fondamento nell’articolo. 2948, n. 4, del codice civile che stabilisce: “Si prescrivono in cinque anni: […]; 4) gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno in termini più brevi.”
La Giurisprudenza che si è pronunciata positivamente sulla prescrizione di cinque anni delle quote condominiali ha emesso la relativa sentenza per regolare una fattispecie inerente le spese di pulizia delle scale condominiale. Nella citata sentenza (che è la n. 12596 del 28 agosto 2002), la Corte di Cassazione ha rilevato che tali spese condominiali “costituisce comunque un vero e proprio debito del singolo condomino nei confronti della collettività di tutti i condomini costituenti il condominio che, sebbene privo di personalità giuridica, è comunque abilitato a tutelare i diritti comuni, anche contro la volontà di singoli condomini dissenzienti ma minoritari”.

Tale pronuncia della Corte di Cassazione è stata poi ripresa dalla Giurisprudenza successiva che ha puntualizzato, con la sentenza n. 4489 del 25.02.2014, che il tempo massimo per richiedere e pretendere dai condomini il pagamento delle quote condominiali è di 5 anni e che il predetto termine inizia a decorrere dalla delibera di approvazione dello stato di riparto. La Corte di Cassazione, con la citata sentenza, si è completamente discostata dal precedente orientamento giurisprudenziale che faceva decorrere l’inizio del termine di prescrizione dalla sola delibera dell’assemblea con cui i condomini avevano approvato la spesa condominiale.

Attualmente, la decorrenza del termine di prescrizione coincide con la data di applicazione del rendiconto delle spese e del relativo riparto.
La questione è completamente diversa nei rapporti tra padrone di casa ed affittuario rispetto al pagamento delle quote condominiali. In questo caso, laddove vi sia un accordo tra le parti che preveda il pagamento delle spese condominiali a carico dell’inquilino, dovrà essere il locatore a chiedere al conduttore il pagamento degli oneri condominiali entro un massimo di due anni. La prescrizione, in questo caso, è di due anni.

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